Му
надпись

1
1

 

 

 

 

 

Возможности ипотеки. Октябрь 2014
Дмитрий Овсянников
Источник: ИПОТЕК. РУ

 

Ипотека - это инструмент. Это не цель, а средство для достижения целей.

Цели, которые можно решать с помощью ипотечных кредитов - самые разные.

Не все цели, которые можно достигнуть с помощью ипотеки, нужно достигать именно сейчас.

На рынке недвижимости бывает благоприятное и менее благоприятное время для разных задач, а потому, стоит правильно оценить, для решения каких задач сейчас подходящее время.

Что мы имеем сейчас?

Банки повышают ставки по ипотечным кредитам. Это явление - массовое: только 15 октября более 6 банков подняли ставки по ипотечным кредитам, еще несколько банков подняли ставки в период с 16 по 24 октября, а до 1 ноября число банков, поднявших процентные ставки по кредитам, будет более 20. Столь дружного повышения ставок ведущими игроками финансового рынка я не припомню. Цена, как известно - баланс спроса и предложения. Рост процентных ставок по кредитам приводит к тому, что меньше людей готовы брать кредиты по повышенным ставкам.

А значит, меньше будет спрос. Меньше спрос при таком же предложении - цены пойдут вниз.

Когда?

После Нового года.

Почему не раньше?

Потому что решения кредитных комитетов банков действуют, как правило, 3 месяца. А значит, заемщики, кредит которым был одобрен до октября, будут брать кредиты до конца года по прежним ставкам (если только банки не изменят условия для уже одобренных заемщиков). И этот платежеспособный спрос поддержит цены до конца 2014 года.

Что еще способно поддержать цены?

Колебания валюты.

Не секрет, что недвижимость многими рассматривается не только как место жительства, но и как способ сбережения денег. Те, у кого сейчас значительные денежные суммы накоплены в долларах, не трогают их, пока доллар растет.

Но стоит долларам немного подешеветь, как станет вопрос о том, куда эти доллары инвестировать и, возможно, многие решат вложить свои сбережения в недвижимость.

Это – что касается тенденций на рынке недвижимости. А что на рынке ипотеки?

Заемщики бывают разные: это и владельцы бизнеса, и работающие по найму. У кого-то первый взнос 10%, а у кого-то - 50% от стоимости квартиры.

Вспомним кризис 2008 года. Каким категориям заемщиков банки, в первую очередь отказали в кредитах?

- владельцам мелкого бизнеса;
- тем (как владельцам бизнеса, так и наемным работникам), у которых первый взнос был небольшим: сперва пропали программы с нулевым первым взносом, затем - с 10-процентным, а через какое-то время, минимальный первоначальный взнос стал на уровне 30%.

Извините за долгое вступление: оно понадобилось для того, чтобы показать, почему для разных категорий заемщиков, рекомендации будут разными.

Итак, имеем несколько тенденций:

- небольшое падение цен на рынке недвижимости;
- повышение процентных ставок банками и
- ужесточение требований к заемщикам.

Что выгодно делать на рынке ипотеки сейчас?

- Проводить консолидацию кредитов.

То есть, если у Вас несколько потребительских кредитов, самое время рефинансировать их, заменив на один ипотечный, чтобы ежемесячный платеж и общая переплата банку за пользование кредитными деньгами были минимальными.

- хорошее время для того, чтобы купить комнату или долю квартиры (у соседей, у бывшей жены или мужа): соответствующие программы банков сейчас есть, но уже скоро таких программ может не быть;

- хорошее время, чтобы с помощью ипотечного кредита купить нежилое помещение: офис или ресторан.

Заметьте: казалось бы, чуть раньше я писал, что цены на недвижимость скоро должны понизиться, и вдруг говорю о том, что хорошее время для покупки нежилого помещения. То есть, вроде бы, рекомендую покупать дешевеющий товар, который через несколько месяцев можно будет купить дешевле. Почему? Да потому, что сейчас есть банковские программы, с помощью которых можно это сделать, а через несколько месяцев таких программ может просто не быть.

Конечно, если у Вас все деньги наличными - Вам торопиться не стоит.

- Также стоит поторопиться с решением жилищного вопроса владельцам мелкого бизнеса: скоро банки могут перестать рассматривать владельцев бизнеса в качестве потенциальных заемщиков.

- сейчас хорошее время для обменов с доплатой. Многокомнатные квартиры (в «спальных районах») начинают дешеветь раньше однокомнатных, а потому, можно свою однокомнатную продать дороже, а многокомнатную купить дешевле: доплата для обмена потребуется меньше, чем тогда, когда однокомнатные квартиры тоже подешевеют.

- хорошее время для решения жилищного вопроса теми, у кого минимальный первоначальный взнос (менее 20%) от стоимости недвижимости. Просто потому, что очень скоро банки будут сворачивать программы с минимальным первоначальным взносом.

Кому стоит подождать с решением жилищного вопроса с помощью ипотечных кредитов?

- тем, кто работает по найму в предприятиях крупного и среднего бизнеса и имеет достаточно большую белую зарплату, и при этом
- имеет накопления на первый взнос от 20 до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Таким заемщикам банки будут выдавать кредиты практически при любой экономической ситуации в стране. Зато, подождав немного, пока цены на недвижимость снизятся, можно будет купить ее (квартиру, дом, таунхаус и проч.) дешевле.

Как обычный живой человек, хоть и работающий на рынке недвижимости более 20 лет, я могу ошибаться в прогнозах.

Ошибаюсь или нет - покажет время.

вернуться на уровень выше


 
 

 

 

 

 
   

телефон: 8 922 2322164 тел./факс: 8 (351) 211 47 45

e-mail: kalpidy@yandex.ru